賃貸併用住宅は、居住部分と賃貸部分を分けて評価額を出す｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 熊取・泉佐野北

　賃貸併用住宅の場合、相続時には土地・建物ともに、被相続人の居住用に利用していた面積と、賃貸用に供していた面積に分けて、それぞれの評価額を算出していきます。

　たとえば、８０００万円で３階建ての賃貸併用住宅を建て、３階を母と高橋さん一家の住まいにして、１・２階を賃貸住宅として人に貸し出すとします（床面積は各階同じ）。

　そうすると、図のように建物の利用状況に合わせて土地も案分し、２４０㎡の土地の３分の１に当たる８０㎡は自用地として評価額を出し、３分の２の１６０㎡は貸家建付地の評価額になります。

　建物の評価額は固定資産税評価額ですが、そのうち３分の１が自宅部分の評価額になります。賃貸部分は固定資産税評価額の３分の２になりますが、この部分は借家権割合を差し引くことができます。

　結果として相続時の財産評価額は今の状態と比べると５９００万円ほど低くなります。

　さらに、高橋さんは親と同居するため、相続時には土地の自宅部分に対し、「小規模宅地等の特例」が利用できます。賃貸経営を引き継げば、賃貸部分にもこの特例を使えます。

　ただし、両方に特例を使う場合は、適用可能な面積は限られ、調整が必要になります。かりに自宅部分に適用した後、残りを賃貸部分に適用すると、自宅部分の土地は８０％の減額で４００万円になり、賃貸部分は１５１㎡まで５０％の減額で約１６６９万円になります。

土地の評価額は合計で約２０６９万円となり、相続財産は現状の約半分に抑えられます。高橋さんが納める相続税も、改正後の基礎控除で試算すると、現状では４２６０万円のところ、およそ１０７１万円に抑えられ、負担はぐんと軽くなる見込みです。

　高橋さんのように一人っ子の場合は、親の財産はいずれ一人ですべて引き継ぐため、親の持ち家に同居することは、８０％減額の特例を利用するためにぜひ検討したいものです。さらに、賃貸併用住宅への建て替えで、親も快適な住まいと収益を確保できます。相続対策としても、土地活用の点でもよい選択となります。